繼臺(tái)州之后，浙江省衢州市近日推出房地產(chǎn)限購(gòu)政策，二三線城市限購(gòu)大幕已然拉開(kāi)。而伴隨著限購(gòu)政策不斷深化，受限購(gòu)影響的京滬穗等一線城市，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交已十分冷清。上市房企方面，也出現(xiàn)大面積虧損，資金壓力日益明顯。

　　在這樣的背景下，由中經(jīng)聯(lián)盟舉辦的"限購(gòu)下的中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)高峰論壇"近期舉行。言及北京房地產(chǎn)發(fā)展方向，萬(wàn)科、北大資源、華業(yè)等企業(yè)負(fù)責(zé)人紛紛表示，調(diào)控政策會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加嚴(yán)峻，企業(yè)要調(diào)整戰(zhàn)略，練好內(nèi)功。

　　北京樓市已進(jìn)入買方市場(chǎng)

　　自今年2月17日實(shí)施嚴(yán)格限購(gòu)令以來(lái)，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交量急劇下滑，成交均價(jià)穩(wěn)中有降的明顯趨勢(shì)。

　　"開(kāi)車遇到紅燈只要一停，總碰到有人敲車窗，搖下車窗一看，不是賣房的，就是乞討的，長(zhǎng)此以往，開(kāi)發(fā)商的前景可想而知。"北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁貌似調(diào)侃的一句，卻道出了房企銷售的窘境。

　　某中介機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，截至9月12日，限購(gòu)后北京樓市住宅成交量為103286套，同比下滑達(dá)38.2%。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，1-8月全市商品房銷售面積為787.2萬(wàn)平方米，同比下降7.9%，其中住宅銷售面積為541.9萬(wàn)平方米，下降了11.9%。

　　一方面是樓市成交遇冷，另一方面則是庫(kù)存量和潛在供應(yīng)量的明顯上漲。對(duì)此，上述中介機(jī)構(gòu)三級(jí)市場(chǎng)分析師張大偉表示，短期內(nèi)限購(gòu)政策放松的可能基本為零，這使得新增需求可能性不大，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入絕對(duì)買方市場(chǎng)。

　　一份萬(wàn)科對(duì)北京家庭的入戶抽樣調(diào)查顯示，嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，北京現(xiàn)只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數(shù)為20萬(wàn)戶。

　　"若按去年銷售的13萬(wàn)套來(lái)算，這20萬(wàn)有資格、有能力、有意愿買房的家庭一年多就消化光了。" 肖勁說(shuō)道，目前北京樓市實(shí)際庫(kù)存約有15萬(wàn)套，"若此時(shí)北京不再供地，沒(méi)有新項(xiàng)目產(chǎn)生，也許正好夠有資格買房的人消化掉。此時(shí)如再有新房子出來(lái)，就需培養(yǎng)新客戶，難度也非常大"。

　　北京聯(lián)達(dá)四方經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒也表示，樓市已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，要想從固定市場(chǎng)中多分一杯羹，必須在價(jià)格上作出讓步。下半年隨著資金壓力的加大，必然有更多開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)行列。

　　冷市催生開(kāi)發(fā)商邁出新步伐

　　限購(gòu)導(dǎo)致購(gòu)房人群下降，在售項(xiàng)目遭遇銷售不暢引發(fā)的回款難題。而貸款的限制進(jìn)一步扼住了開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力的手腕。限字當(dāng)頭，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)已逐步走向了不受限購(gòu)影響的商業(yè)地產(chǎn)、礦業(yè)以及二三線城市等新領(lǐng)域。

　　"限購(gòu)對(duì)燕郊樓市的影響很大，很多客戶都失去了購(gòu)房資格。"泰禾集團(tuán)(000732)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男表示，公司將分兩步來(lái)應(yīng)對(duì)限購(gòu)：其一，向二三線城市開(kāi)拓市場(chǎng)；其二，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，拿出一半精力來(lái)打造商業(yè)項(xiàng)目。

　　北京政泉置業(yè)董事長(zhǎng)王亞圣說(shuō)，目前商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)比較火熱，出于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涌進(jìn)不受限購(gòu)影響的商業(yè)地產(chǎn)。另外，一些從事零售業(yè)、百貨業(yè)的企業(yè)也在商業(yè)地產(chǎn)紛紛試水。

　　"縱觀大的房企或頂級(jí)公司，實(shí)際最終不是以住宅銷售來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)，而是依賴長(zhǎng)久自持的物業(yè)。"華業(yè)地產(chǎn)(600240)董事長(zhǎng)徐紅表示，這也是公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的原因。另外出于抵抗通脹，保值角度考慮，公司還開(kāi)發(fā)金礦，以此應(yīng)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)緊縮的困境。

　　比起向外尋求新領(lǐng)域破解困局，也有包括萬(wàn)科、沿海集團(tuán)、中糧等企業(yè)更強(qiáng)調(diào)練內(nèi)功。"將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)改變，房子將回歸到居住屬性，行業(yè)內(nèi)不再是大魚吃小魚，而是優(yōu)魚吃劣魚。"沿海地產(chǎn)集團(tuán)總裁王軍表示，這需要企業(yè)找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，了解市場(chǎng)需求才行。

　　保障房成企業(yè)獨(dú)門秘訣

　　筆者從北京市統(tǒng)計(jì)局還了解到，今年前8月，市政策性住房完成投資452億元，同比增長(zhǎng)2.4倍。政策性住房施工面積3558.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.5倍，其中新開(kāi)工面積1244.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5倍。銷售面積為146.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63.1%。

　　"不僅受到政策的支持和鼓勵(lì)，還有著可觀銷售增長(zhǎng)的房源。"保障房也成了不少企業(yè)應(yīng)對(duì)限購(gòu)的香餑餑。

　　"我覺(jué)得最好的方式，就是轉(zhuǎn)向保障房。"某京城房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人鄧暉表示，公司主要建設(shè)保障房，現(xiàn)有200萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量。因此也得到來(lái)自政府的支持，包括企業(yè)債、周期等，是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)緊縮的法寶，也帶來(lái)了很好的現(xiàn)金流。

　　首開(kāi)仁信置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)李捷則認(rèn)為，限購(gòu)限貸政策還會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。而應(yīng)對(duì)限購(gòu)政策，企業(yè)除去庫(kù)存、加大銷售外，還有一個(gè)獨(dú)門秘籍：保障房建設(shè)。銷售火熱，同時(shí)有著政府專項(xiàng)貸款的支持，保障房能提供給企業(yè)非常好的現(xiàn)金流。他舉例說(shuō)明，已開(kāi)盤幾次的熱盤長(zhǎng)陽(yáng)半島銷售3000多套，而與之相較，首開(kāi)大興的限價(jià)房項(xiàng)目入市不久就已達(dá)到了3000多套的銷量。

　　而隨著保障房的大量興建，分配問(wèn)題也隨之產(chǎn)生。楊少峰在新作《地產(chǎn)真相》中提出，保障性住宅首先要解決的，是流通問(wèn)題。只有剔除保障性住房的投資功能，才能避免一方面住房矛盾激化，另一方面卻有大量房產(chǎn)空置，最終普通大眾的居住權(quán)益得到保證。